REITs投资要点分析：已上市的公募REITs共28只 ，定价逐步回归理性，分派率回升

余敏华

2021年6月21日，沪深交易所首批基础设施REITs（不动产投资信托基金）上市，截至2023年9月1日，已上市的公募REITs共28只。

REITs从项目属性可以分成产权类和特许经营类。其中产权类基础设施项目公司拥有基础设施资产的所有权，目前资产类型包括园区基础设施、仓储物流、保障性租赁住房和能源基础设施。特许经营类基础设施项目公司拥有基础资产的特许经营权或经政府部门批准的收费权，可获得经营收入，目前资产类型包括交通基础设施、能源基础设施和生态环保。

(资料图片)

REITs的收益分为现金分红收益和市值变动，类似债券的票息和公允价值变动。

REITs的现金分派率类似于票面利率（产权类）或票面利率+提前偿还本金部分（特许经营类），招募说明书会对发行当年和次年的可供分配金额进行预测，进而预测分派率。分派率（年化）=（本期可供分配金额/基金假设募集规模）×（365/本期实际天数）。可供分配金额是在净利润基础上进行合理调整后的金额，因此公募REITs的现金分派率会随着底层资产实际经营情况发生波动，从确定性上来看，它的收益分配既不是固定利率的债券票息，也不像浮息债那样给定一个基准利率，而更类似股票分红。

各类基础资产类型的经营情况关注点有所不同，例如产业园主要关注出租率、租约期限、租金价格、租金收缴率、租户类型、租户集中度以及主要承租人资信状况，高速公路关注区位、车流量、通行费、收费政策，生态环保关注处理量、上网电量、处理服务费单价等。

根据证监会《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，REITs应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。REITs的收益分配在符合分配条件的情况下每年不可以少于1次。从已上市REITs实际情况来看，部分REITs每年分红多于1次。以12月31日为收益分配基准日的REITs最多（相应的公告日在次年3月至5月），其次是以6月30日为收益分配基准日的REITs也比较多，亦有个别以3月31日和9月30日为基准日。

特许经营权REITs到期时，特许经营权价值清零，类似提前还本的债券。特许经营权REITs的分红类似债券的分期还本+付息，而产权类的分红类似债券的付息，因此特许经营权REITs的现金分派率一般高于产权类的。

根据最近四个季报的单季度单位可供分配金额（本期），以及2023年9月1日收盘价对当前分派率进行估算，分派率（年化）=（期间可供分配金额/收盘价）×（365/期间实际天数）。产权类REITs中，2只能源基础设施类REITs分派率在10%以上，其余在3.30%至5.06%之间。特许经营类REITs方面，华夏中国交建REIT（5.63%）、中航京能光伏REIT（4.80%）分派率较低，其余在7.11%至10.70%之间。考虑到可供分配金额可能具有一定季节性，因此已上市时间少于1年的标的分派率参考意义较低。

2021年6月21日首批REITs上市以来，市场经历了冲高、震荡、回落三个阶段。

2021年上市初期，投资者打新热情高涨，REITs价格走高；2022年2月，多只REITs发布风险提示公告，价格回落。2022年市场维持震荡。进入2023年，经济恢复不及预期，REITs年初小幅上涨后持续下跌，定价逐步回归理性，分派率也回升，部分标的开始具备一定投资价值。

（作者系万联证券投资研究部研究员）

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